Kamar hotel yang mewah ( Foto: Times of India)
( bagian terakhir dari tiga tulisan)
MAATRICH, bisniswisata.co.id: RevPAR dipengaruhi oleh berbagai faktor internal dan eksternal yang secara langsung memengaruhi kinerja pendapatan properti. Faktor-faktor kunci meliputi:
Tingkat Permintaan: Permintaan yang lebih tinggi biasanya meningkatkan hunian dan ADR, sehingga meningkatkan RevPAR.
Musiman: Pergeseran pola perjalanan yang dapat diprediksi sepanjang tahun menciptakan periode permintaan tinggi dan rendah, yang mengharuskan properti untuk menyesuaikan strategi penetapan harga dan inventaris mereka.
Acara Lokal: Konferensi, festival, dan acara berskala besar lainnya dapat menghasilkan lonjakan permintaan yang signifikan, menghadirkan peluang untuk meningkatkan hunian dan menetapkan tarif kamar premium.
Persaingan Pasar: Strategi penetapan harga dan kinerja properti pesaing dalam kelompok pesaing yang sama memiliki pengaruh langsung pada kemampuan hotel untuk mengoptimalkan RevPAR-nya sendiri.
Strategi Distribusi: Saluran penjualan kamar—termasuk OTA, platform pemesanan langsung, dan kemitraan perusahaan—memengaruhi tingkat hunian dan retensi pendapatan bersih, yang pada akhirnya memengaruhi RevPAR.
Penetapan Harga Kamar: Tarif kamar merupakan penentu utama RevPAR. Manajemen pendapatan yang efektif memastikan bahwa penetapan harga mencerminkan kondisi permintaan tanpa mengorbankan hunian secara berlebihan.
Penempatan Properti: Nilai yang dirasakan hotel, reputasi merek, dan pengalaman tamu secara keseluruhan membentuk kemampuannya untuk menetapkan tarif premium dan mempertahankan hunian yang tinggi di berbagai kondisi pasar.
Memahami dan mengelola faktor-faktor ini secara strategis memungkinkan pengelola properti untuk mengoptimalkan kinerja pendapatan mereka dan mencapai pertumbuhan RevPAR yang berkelanjutan.
Strategi untuk Meningkatkan RevPAR
Meningkatkan RevPAR berarti meningkat- kan tarif kamar, hunian, atau idealnya keduanya, tanpa secara signifikan mengurangi yang lain.
Beberapa strategi yang telah terbukti dapat membantu:
Menerapkan penetapan harga dinamis: menyesuaikan tarif secara real-time berdasarkan permintaan, pendekatan yang dieksplorasi secara mendalam dalam panduan penetapan harga dinamis untuk industri perhotelan ini.
Optimalkan bauran saluran: prioritaskan pemesanan langsung untuk mengurangi biaya distribusi dan melindungi pendapatan bersih.
Tingkatkan pengalaman tamu: pengalaman yang lebih baik mendukung tarif yang lebih tinggi dan mendorong permintaan berulang.
Upsell dan cross-sell: dorong peningkatan kamar dan tambahan untuk meningkatkan tarif rata-rata per pemesanan.
Prakirakan permintaan secara akurat: selaraskan inventaris dan harga dengan pola permintaan yang diantisipasi untuk menangkap puncak dan meredam penurunan.
Contoh realistis hotel yang meningkatkan RevPAR-nya:
Hotel A mengenakan biaya $150 dengan tingkat hunian 90%.
RevPAR = $135.
Dengan meningkatkan ADR menjadi $170 sambil mempertahankan tingkat hunian 85%, RevPAR naik menjadi $144,50.
Alternatif untuk RevPAR
Karena RevPAR memiliki titik buta yang jelas, manajer pendapatan berpengalaman membacanya bersamaan dengan metrik pelengkap yang mengisi celah tersebut:
TRevPAR (Total Revenue Per Available Room): mencakup semua aliran pendapatan, bukan hanya kamar.
GOPPAR (Laba Operasional Kotor per Kamar Tersedia): memperhitungkan biaya operasional untuk mencerminkan profitabilitas sebenarnya.
ARPAR (Pendapatan yang Disesuaikan per Kamar Tersedia): memperhitungkan biaya variabel dan pendapatan tambahan per pemesanan.
RevPOR (Pendapatan per Kamar Terisi): mengukur pendapatan rata-rata yang dihasilkan hanya untuk kamar yang terisi, termasuk pengeluaran tambahan jika berlaku.
Pendekatan paling efektif untuk manajemen pendapatan menggabungkan RevPAR dengan metrik pelengkap ini daripada mengandalkan satu angka saja.
Mengintegrasikan RevPAR ke dalam Strategi Pendapatan Komprehensif
RevPAR tetap menjadi metrik utama perhotelan, yang menyaring tarif kamar dan tingkat hunian menjadi satu angka yang dapat dijadikan tolok ukur yang mengungkapkan seberapa efektif properti tersebut mengubah inventarisnya menjadi pendapatan.
Namun, kekuatan sebenarnya muncul ketika dibaca dalam konteks—diukur terhadap indeks RevPAR dan didukung oleh metrik pelengkap seperti TRevPAR dan GOPPAR.
Untuk mendapatkan gambaran menyeluruh mengenai kinerja hotel, pelajari rangkaian metrik perhotelan lainnya dan pahami bagaimana setiap indikator saling melengkapi.
Mengapa RevPAR lebih rendah daripada ADR?
RevPAR biasanya lebih rendah daripada ADR karena ADR hanya mengukur tarif rata-rata kamar yang terisi, sedangkan RevPAR memperhitungkan baik kamar yang terisi maupun yang kosong. Kecuali tingkat hunian mencapai 100%, RevPAR hampir selalu lebih rendah daripada ADR.
Apakah RevPAR yang lebih tinggi selalu lebih baik?
Meskipun RevPAR yang lebih tinggi sering kali menunjukkan peningkatan kinerja pendapatan, hal ini tidak selalu menjadi tanda keberhasilan yang mutlak. Faktor-faktor seperti biaya operasional, kondisi pasar, dan persaingan juga perlu dipertimbangkan.
Sebagai contoh, sebuah properti mungkin mencapai RevPAR lebih tinggi melalui diskon besar-besaran yang mendorong tingkat hunian, namun hal ini dapat berdampak negatif terhadap profitabilitas jika biaya operasional lebih besar daripada pendapatan yang diperoleh.
Berapa nilai indeks RevPAR yang dianggap baik?
Indeks RevPAR, yang juga disebut *Revenue Generation Index* (RGI), membandingkan kinerja hotel dengan kelompok pesaingnya (*competitive set*). Indeks RevPAR yang baik biasanya berada di atas 100, yang menunjukkan bahwa hotel tersebut memperoleh pangsa pendapatan yang lebih besar daripada porsi yang seharusnya (di atas rata-rata) dibandingkan dengan para pesaingnya.
Namun, nilai indeks yang dianggap baik dapat bervariasi tergantung pada dinamika pasar dan posisi hotel. Melakukan tolok ukur (benchmarking) secara berkala sangat penting untuk menilai kinerja secara efektif.(Abigail Ward)
